Unentgeltliche Überlassung von Büroräumen & das Thema Betriebsaufspaltung richtig verstehen
Du planst, Deiner GmbH oder UG (haftungsbeschränkt) ein Büro in Deinem Wohnhaus zur Verfügung zu stellen – unentgeltlich, versteht sich. Schließlich bist Du ja der Gesellschafter (vielleicht sogar der einzige), also warum Miete zahlen, wenn es auch ohne geht?
Aber Vorsicht: Das Thema ist komplexer, als es scheint. Schnell kann man in eine steuerliche Falle tappen – und da spielt das Stichwort Betriebsaufspaltung eine entscheidende Rolle.
Was bedeutet Betriebsaufspaltung überhaupt?
Die Betriebsaufspaltung ist gesetzlich nicht geregelt, sondern aus reiner Rechtssprechung entstanden. Von einer Betriebsaufspaltung spricht man, wenn zwei getrennte Einheiten – die sogenannte Besitzgesellschaft (in Deinem Fall: Du als Privatperson bzw. Dein Einzelunternehmen/anderes Unternehmen) und die Betriebsgesellschaft (also Deine GmbH) – eng miteinander verflochten sind:
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Sachliche Verflechtung: Du stellst der GmbH wesentliche Betriebsgrundlagen zur Verfügung, z. B. Büroräume im eigenen Haus.
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Personelle Verflechtung: Du bist sowohl Eigentümer der Immobilie als auch beherrschender Gesellschafter der GmbH.
Trifft beides zu, entsteht eine Betriebsaufspaltung. Und die hat es steuerlich in sich.
Besitzgesellschaft vs. Betriebsgesellschaft – was ist was?
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Besitzgesellschaft: Die natürliche Person, der das Vermögen gehört – in diesem Fall z. B. Du und Dein Wohnhaus.
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Betriebsgesellschaft: Die GmbH, die das operative Geschäft betreibt, also z. B. Deine Kunden betreut und Rechnungen schreibt.
Wenn Du als Privatperson der GmbH wesentliche Vermögenswerte überlässt und gleichzeitig die Kontrolle über beide Seiten hast, entsteht eine Betriebsaufspaltung – selbst ohne Mietzahlungen! Die Überlassung ist ausschlaggebend nicht die Zahlung!
Unentgeltlich überlassen – Problem gelöst? Leider nein.
Es hält sich hartnäckig das Gerücht, dass eine unentgeltliche Überlassung von Räumen an die GmbH keine Betriebsaufspaltung auslösen würde. Aber Achtung: Das ist nicht korrekt.
Es stimmt zwar, dass bei unentgeltlicher Nutzung die Immobilie nicht automatisch Betriebsvermögen wird. Aber: Die GmbH-Anteile, die Du als natürliche Person hältst, werden in diesem Fall mit den Anschaffungskosten in der Besitzgesellschaft aktiviert – auch ohne Miete! Das bedeutet, dass Du die GmbH-Anteile nicht mehr in Deinem Privatvermögen hältst, sondern im Betriebsvermögen der Besitzgesellschaft.
Und das hat eine brisante Konsequenz: Wenn die Überlassung beendet wird – z. B. weil die GmbH umzieht – müssen die GmbH-Anteile zwangsweise entnommen werden.
Der Bundesfinanzhof hat damals entschieden, dass die – auch unentgeltliche – Überlassung von Büroräumen unbeabsichtigt zu einer Betriebsaufspaltung führen kann. Eine besondere Ausstattung der Immobilie ist dafür nicht erforderlich. Selbst die Vermietung von Räumen in einem Einfamilienhaus kann als Überlassung einer wesentlichen Betriebsgrundlage gelten (BFH-Urteil vom 13.07.2006, IV R 25/05, BStBl II 2006, 804).
Die einzige Ausnahme besteht in den Wertgrenzen des § 8 EStDV: Der Marktwert des betrieblich genutzten Grundstücksteils darf nicht mehr als 20% des gesamten aktuellen Grundstückswertes und nicht mehr als 20.500€ betragen.
Was heißt das konkret? Ein Beispiel:
Stell Dir vor, Du hast vor zehn Jahren eine GmbH gegründet und ihr ein Büro im Keller Deines Wohnhauses überlassen – ganz unentgeltlich. Seitdem läuft das Geschäft gut, der Wert der GmbH ist stark gestiegen. Jetzt willst Du das Unternehmen verkaufen oder ins Bürogebäude umziehen.
Und jetzt passiert’s: Die Nutzung der Immobilie endet – und damit auch die Betriebsaufspaltung. Die Folge?
👉 Zwangsentnahme der GmbH-Anteile aus dem Betriebsvermögen der Besitzgesellschaft.
👉 Versteuerung der stillen Reserven – also der Differenz zwischen dem ursprünglichen Wert der Anteile und ihrem heutigen (oft deutlich höheren) Marktwert.
👉 Steuerlast in möglicherweise fünf- bis sechsstelliger Höhe – ohne dass Du das Geld wirklich „in der Tasche“ hast.
Fazit: Unentgeltlich ist nicht gleich ungefährlich
Auch wenn es praktisch klingt: Eine unentgeltliche Überlassung eines Büroraums an Deine eigene GmbH ist steuerlich nicht risikofrei. Die Betriebsaufspaltung entsteht trotzdem – und bringt das Risiko einer steuerpflichtigen Entnahme der GmbH-Anteile mit sich, sobald die Nutzung endet.
Was solltest Du tun?
✔️ Lass Dich frühzeitig steuerlich beraten, wenn Du planst, Deiner GmbH Räumlichkeiten zu überlassen.
✔️ Prüfe, ob ein formaler Mietvertrag mit klarer Trennung eventuell die bessere Lösung ist – oder ob es sogar sinnvoll ist, die Immobilie (teilweise) ins Betriebsvermögen zu überführen.
✔️ Verstehe die Langzeitfolgen – nicht nur für heute, sondern auch für Verkauf, Umzug, Erbe oder GmbH-Liquidation.
Du willst Deine GmbH sauber und steuerlich optimal strukturieren?
Dann lass uns gemeinsam einen Blick auf Deine Situation werfen. Ob es um die Nutzung von Räumen im eigenen Wohnhaus geht, um die steuerlich richtige Vertragsgestaltung oder um das frühzeitige Erkennen möglicher Steuerfallen – wir unterstützen Dich dabei, Deine GmbH so aufzustellen, dass es heute passt und auch in Zukunft keine bösen Überraschungen gibt.
Melde Dich einfach bei uns – wir nehmen uns Zeit für Dich und finden die passende Lösung.
Beste Grüße
Dipl.-Kfm. (FH) Sebastian Maisel
Steuerberater
